8. April 2025

Sozialverträgliche Entmietungsprozesse

Die Thematik sozialverträglicher Entmietungsprozesse ist nicht erst seit gestern in aller Munde. Dennoch erfreut sich die Schweizer Medienlandschaft immer wieder sehr an ungeschickt und unpassend vorgehenden Vermietern oder Eigentümern.

Das beste und neueste Negativbeispiel ist die kurzfristig angesetzte Massenkündigung der Zürcher «Sugus»-Häuser kurz vor Weihnachten, die leider die gesamte Branche in Mitleidenschaft zog und viele Vermieter und Eigentümer, die partnerschaftliche und sozialverträgliche Entmietungsprozesse durchführen, ebenfalls schlecht dastehen liess.

Jede Immobilie hat einen Lebenszyklus, der sich je nach Objektstandort, neuer Gesetzeslage und Investitionsstrategie des Eigentümers verändern kann. Ein daraus resultierender, einschneidender Entschluss eines Eigentümers kann eine Totalsanierung oder Auskernung mit Grundrissveränderungen oder gar einen Abbruch der Immobilie zur Folge haben. In diesem Fall kommen Leerkündigungen zum Zuge, welche für viele Mieter einen grosser Schicksalsschlag darstellen.

Für eine Immobilienverwaltung oder -vermarktung, die diese Leerkündigungen häufig im Auftrag des Eigentümers ausspricht, ist dieser Prozess mit grossen Vorbereitungsarbeiten verbunden. Schon im Vorfeld, viele Monate oder gar Jahre im Voraus, wird das Sanierungs- oder Neubauprojekt mitbegleitet und vorbereitet. Zu diesem Zeitpunkt werden das zukünftige Produkt (Wohnungsgrössen, -typen, Ausbaustandard etc.) und die passende Zielgruppe definiert. Bevor die Leerkündigungen vollzogen werden, sollte das neue Produkt klar definiert sein.

Die Verwaltung und Vermarktung tragen dabei eine sehr hohe soziale Verantwortung, denn Sie dürfen nicht nur die zukünftige Zielgruppe, sondern auch die Begleitung und Lösungsfindung der bestehenden Mieter nicht aus dem Auge verlieren.

In diesem Zusammenhang ist es ist wichtig, dem Eigentümer von zu knappen Kündigungsfristen abzuraten, welche unter Umständen grosse Angriffsflächen für Mieterstreckungen bieten. Es ist dabei wichtig, den bestehenden Mieter als fairen Partner anzusehen und ihm nicht nur eine angemessene Kündigungsfrist einzuräumen, sondern ihn auch bei der Suche nach einem neuen Zuhause zu unterstützen. Dies ist je nach Region einfacher oder – z.B. in Zürich – teils sehr anspruchsvoll.

Unterstützungsmassnahmen können vielfältig sein:

• vorzeitiges Auszugsrecht
• Referenzschreiben der Verwaltung
• vorzeitige Rückzahlung der Mietkaution
• individuelle Unterstützung bei der Suche eines Ersatzobjektes

Beste Beispiele in unserem Portfolio waren zwei Leerkündigungen in Zürich, bei denen wir beide Eigentümer davon überzeugen konnten, den Mietern eine äusserst faire Kündigungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Als Resultat erhielten wir nicht eine einzige Einsprache gegen die Kündigung, sodass den Eigentümern ein grosser Mehrwert in Form einer verlässlichen Bauprojektphase und eines planbaren Baubeginns entstand. Keine Anwaltskosten, keine finanziellen Entschädigungen, keine mietrechtlichen Unsicherheiten, keine Verzögerung des Baubeginns. Sowohl für Eigentümer als auch für Mieter eine partnerschaftliche Lösung.